Approcci agli alloggi a prezzi accessibili

L'Obiettivo di sviluppo sostenibile 11 delle Nazioni Unite, "Rendere le città e gli insediamenti umani inclusivi, sicuri, resilienti e sostenibili", prevede quanto segue nel suo primo sotto-obiettivo: "Entro il 2030, a tutti deve essere garantito l'accesso ad alloggi adeguati, sicuri e convenienti, nonché come servizi di base e aree degradate”. delle Nazioni Unite L'agenda urbana (2016) hanno previsto che la popolazione urbana mondiale raddoppierà entro il 2050, con conseguenti enormi sfide di sostenibilità in termini di alloggi. Su questa base, gli Stati membri dell’Onu si sono impegnati a “non lasciare nessuno fuori” “fornendo a tutti parità di accesso alle infrastrutture fisiche e sociali e ai servizi di base, nonché ad alloggi adeguati e a prezzi accessibili”.

McKinsey Global Institute pubblicato nel 2014 Un progetto per affrontare la sfida globale degli alloggi a prezzi accessibili. Il rapporto ha individuato quattro strumenti principali in grado di affrontare la sfida a prezzi accessibili residenzialesono: terreno, sviluppo del terreno, gestione e manutenzione nonché finanziamento. Analizzando i Trust URBED Esempi internazionali di edilizia accessibile, esplorerò in questa sede il modo in cui lo sviluppo edilizio di successo si collega a queste quattro misure per produrre alloggi a prezzi accessibili e ridurre lo stigma, nonché identificare gli attori chiave per l’offerta abitativa.

Accesso al terreno

Il terreno è solitamente la componente più costosa di un progetto di costruzione. L'accesso alla terra è diventato più scarso nelle aree urbane a causa della crescita delle città, della speculazione fondiaria e del sottoutilizzo. Invece di trarre vantaggio dai terreni liberi o dall’aumento della densità, molte città scelgono di guardare fuori dai propri confini per trovare terreni a prezzi accessibili. Ciò si traduce spesso in estesi pendolari e danni ambientali.

A Vienna, le autorità locali e centrali stanno lavorando per destinare i terreni urbani alle abitazioni comunali. Riduce efficacemente i costi. L’approccio previene la speculazione fondiaria e riduce significativamente i costi immobiliari. Oggi gran parte delle abitazioni sono di proprietà pubblica e soggette a prezzi di affitto regolamentati. Ciò costringe gli investitori privati ​​a mantenere bassi i prezzi di affitto e di vendita e quindi ad espandere l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.

I terreni privati ​​possono essere resi disponibili per lo sviluppo attraverso incentivi come i bonus di densità. Questi aumentano la massa edificabile consentita su un terreno e quindi il valore. A titolo di risarcimento, il promotore deve riservare un terreno per unità abitative a prezzi accessibili. Si possono adottare misure punitive contro la speculazione e costringere i proprietari immobiliari a sviluppare i loro terreni o a cederli alle autorità locali. IN København, la tassazione aiuta a mobilitare i terreni sottoutilizzati e le società di gestione patrimoniale pubblica vengono utilizzate con successo per aggregare terreni di proprietà pubblica ma gestiti privatamente. È conveniente e fa risparmiare tempo. Inoltre, l’aumento del valore dei terreni derivante da tale sviluppo può essere utilizzato per finanziare le infrastrutture. Questo concetto è promosso anche dal programma di insediamento delle Nazioni Unite attraverso misure di riadattamento fondiario.

Quando l’accesso alla terra nelle città è scarso e gli alloggi devono essere costruiti in periferia, l’attenzione dovrebbe essere posta su trasporti adeguati. IN Friburgo in Germania l’adattamento delle infrastrutture dei trasporti alla crescita della società è prioritario in una fase iniziale. Sistemi di trasporto di alta qualità garantiscono la comunicazione e rendono possibili nuove aree di sviluppo fin dal primo giorno. Allo stesso tempo, l’ambiente viene protetto dall’inquinamento derivante dagli spostamenti con auto a combustibili fossili.

In molti luoghi le case vengono ancora costruite come 50 anni fa.

Riduzione dei costi di costruzione

Sebbene negli ultimi decenni l’industria abbia costantemente aumentato la produttività, industria di costruzioniLa produttività di n è rimasta invariata o è diminuita in molti paesi. In molti luoghi le case vengono ancora costruite come 50 anni fa. I costi del progetto possono essere ridotti di circa il 30% e il tempo di completamento abbreviato di circa il 40% se gli sviluppatori utilizzano metodi per la creazione di valore e l'interazione attenti ai costi. Ad esempio, la standardizzazione della progettazione e degli approcci industriali come l’assemblaggio di edifici da componenti prefabbricati fuori sede. Anche metodi di procurement efficienti e altri miglioramenti dei processi saranno di aiuto (McKinsey).

La riduzione dei costi di costruzione degli alloggi non dovrebbe andare oltre gli standard dei residenti. Dovrebbero essere fissati a un livello elevato per garantire che non vi sia alcuno stigma legato alla vita negli alloggi sociali o nelle case popolari e per non ridurre i costi operativi e di manutenzione.

A Friburgo è importante per la qualità della vita offrire un ambiente a misura di bambino con case famiglia, aree gioco e scuole raggiungibili a piedi o in bicicletta. La riduzione dei costi può anche promuovere la diversità e la resilienza e può essere ottenuta offrendo appezzamenti adattati a piccoli imprenditori e gruppi cooperativi. Il cambiamento climatico rende fondamentale tenere conto dell’ambiente e consentire che sia effettivamente incluso in tutto lo sviluppo urbano. Mantenere l'attenzione sulle misure ambientali durante tutto il processo di sviluppo per garantire un design innovativo è stato dimostrato con successo a Friburgo.

Funzionamento e manutenzione migliorati

Il 20-30% dei costi abitativi sono costi operativi e di manutenzione. Energia-
un ammodernamento efficace, come l’isolamento e le nuove finestre, può ridurre tali costi. I costi di manutenzione possono essere ridotti grazie all'assistenza dei proprietari nella ricerca di fornitori qualificati (attraverso la registrazione e la certificazione) e tramite acquisti coordinati di grandi quantità. Ad esempio, i consorzi d’acquisto nel Regno Unito hanno risparmiato il 15-30% su alcuni elementi di manutenzione degli alloggi sociali.

I Wien l'edilizia residenziale pubblica è costruita secondo i più alti standard qualitativi senza lesinare sui materiali. Garantisce prestazioni elevate e una necessità minima di manutenzione e sostituzione dei materiali con l'invecchiamento delle unità. Si riduce anche l'onere per l'affittuario. Si evitano, ad esempio, costi operativi proibitivi per il riscaldamento.

Finanziamenti più economici

Migliorato creditoLa valutazione aiuterà le banche a offrire in modo sicuro più mutui ai mutuatari a basso reddito. I governi possono contribuire a ridurre i costi di finanziamento per i costruttori rendendo i progetti di alloggi a prezzi accessibili meno rischiosi. Ad esempio, dando garanzie agli acquirenti o agli inquilini sul completamento.

Il sussidio della domanda avviene solo nel caso delle famiglie a reddito più basso.

I Montpellier in Francia, i veicoli per scopi speciali pubblico-privati ​​(Special Purpose Vehicles) vengono utilizzati per massimizzare valori e rendimenti per quanto riguarda i benefici economici e sociali. IN Amersfoort nei Paesi Bassi il rischio viene ripartito attraverso progetti di investimento congiunto pubblico-privato. Consente una consegna conveniente e un’innovazione sicura. Un fondo rotativo di Housing Corporation utilizza i redditi da locazione e i proventi delle vendite per sviluppare nuove abitazioni a prezzi accessibili, effettuare ristrutturazioni e migliorare gli investimenti nella comunità. Non ricevono sovvenzioni dirette, ma beneficiano del fondo di garanzia sociale costruzione di alloggi che forniscono prestiti assistiti dallo Stato con tassi di interesse ben inferiori al tasso di mercato. Garantisce la vitalità.

In Danimarca, ad esempio, il fondo nazionale per l’edilizia offre un prestito a lungo termine che viene rimborsato in 30-40 anni. Il tasso di interesse è fissato al 3%.

I Austria si è concentrato sul sussidio dal lato dell’offerta, mantenendo bassi i costi degli alloggi sociali. Il sussidio della domanda avviene solo nel caso delle famiglie a basso reddito. ZurigoLa politica cittadina richiede che un terzo degli alloggi debba essere accessibile o a "prezzo di costo". Finanziato dal Dipartimento federale dello sviluppo urbano, il programma Housing Choice Voucher degli Stati Uniti è un sussidio dal lato della domanda che aiuta le famiglie a basso reddito e le persone con disabilità a trovare alloggi sicuri e convenienti nel mercato privato. Gli uffici locali per l'edilizia residenziale pubblica rilasciano voucher alle famiglie aventi diritto.

Si tiene conto dei bisogni dei diversi gruppi di reddito in modo da evitare la stigmatizzazione o la ghettizzazione.

I Vancouver in Canada è stata imposta un'ulteriore tassa sulla proprietà del 20% agli acquirenti stranieri di case per proteggersi dall'aumento dei prezzi delle case. In questo modo, l’inflazione dei prezzi delle case può essere gestita reinvestendo come sussidio immobiliare.

I Singapore il governo ha introdotto "misure per raffreddare il mercato immobiliare" in risposta alla crisi finanziaria globale nel 2008. Queste misure hanno moderato con successo la domanda di alloggi aumentando al contempo l'offerta limitando gli acquisti speculativi, prevenendo prestiti eccessivi e liberando terreni per lo sviluppo.

A Vienna gli alloggi pubblici sono disponibili per l’80-90% della popolazione. Si tiene conto dei bisogni dei diversi gruppi di reddito in modo da evitare la stigmatizzazione o la ghettizzazione. A Singapore, c’è poco stigma associato alla vita in condomini pubblici a molti piani. Ciò potrebbe essere in parte dovuto all’attenzione rivolta a incoraggiare un uso del territorio che garantisca quartieri socialmente composti, un’offerta variata di servizi locali e buoni collegamenti di trasporto pubblico. Ogni isolato è mantenuto in modo impeccabile e le aree residenziali beneficiano di miglioramenti paesaggistici a beneficio di tutti, indipendentemente dall'età.

Attori per lo sviluppo abitativo

Gli attori specializzati nel settore immobiliare sono efficaci quando si tratta di affrontare le sfide sociali. Ad esempio, la società di sviluppo di proprietà della città Wohnsfond Wien offre la messa in comune strategica dei terreni e il controllo di qualità dei progetti di sviluppo. Quello politica abitativauno è decentralizzato ai comuni, garantisce flessibilità e controllo sul mercato e aiuta a mantenere prezzi ragionevoli.

In Austria, un atto legislativo separato garantisce la partecipazione degli inquilini e di conseguenza un senso di proprietà delle proprie aree locali, ambienti locali unici e una manutenzione più efficiente in termini di costi. A Copenaghen, i benefici per lo spazio pubblico si ottengono quando gli inquilini sono coinvolti nella gestione degli alloggi, ad esempio attraverso le cooperative. A Friburgo, il coinvolgimento pubblico viene utilizzato in tutte le fasi dello sviluppo per creare quartieri diversificati e di successo. La Svizzera ha una cultura storica della cooperazione e le cooperative edilizie promuovono i benefici di una composizione sociale più ampia di residenti scelti dalla comunità.

Gli esempi in questo articolo hanno cercato di mostrare vari fattori che possono essere presi in considerazione quando si devono sviluppare politiche e pratiche, in modo che alloggi a prezzi accessibili possano essere offerti a tutti.